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高杠桿后遺癥顯現 多家房企評級連遭機構無情下調

來源:第一財經 2020-04-07 09:16中投投資咨詢網 A-A+

  曾經被眾多房企奉若至寶的舉債擴張戰略,如今終于顯露出它致命的隱患。

  4月3日,穆迪將富力地產(02777.HK)“Ba3”企業家族評級(CFR)和富力地產(香港)“B1”企業家族評級列入降級觀察名單。穆迪方面表示,對富力企業家族評級下調,反映對其高債務杠桿率和流動性風險上升的擔憂。

  無獨有偶,穆迪還將雅居樂集團(03383.HK,簡稱“雅居樂”)評級展望由「穩定」降至「負面」,以反映該公司信貸指標轉趨疲弱。

  同時,穆迪將泰禾集團(000732.SZ)公司家族評級從B3下調至Caa1,將Tahoe Group Global (Co.,)Limited發行、由泰禾擔保的票據的Caa1有支持高級無抵押債務評級從Caa1下調至Caa2。穆迪稱,上述所有評級展望已由穩定調整至負面。

  穆迪評級調整的依據,主要為上述公司流動性管理及杠桿水平的表現。

  穆迪稱,未來12個月,富力將有620億債務到期,該公司還將在2020年第二季度派息45億元。截至2019年底,富力現金持有量約380億元,加上扣除基本經營現金流項目后的合同銷售收入,不足以支付上述款項。

  事實上,為了應對債務到期,富力早已經做了系列安排。過去一年,富力圍繞“促銷售、抓回款”開展工作,收縮投資力度。一番謹慎操作下,期末富力凈負債率下降15%,未使用銀行授信約1200億元。管理層預期,公司杠桿率今年還可下降15%到185%以內,在3年左右再降到150%以內。

  但穆迪預計,富力的債務杠桿率(以收入/調整后債務衡量)在未來12~18個月將保持在44%~46%的較低水平,與同評級同行相比表現較弱,降低了該公司的財務靈活性。

  情況稍顯樂觀的雅居樂面臨類似的困擾。2019年,該集團銷售額1179.7億元,營業收入602.39億元,歸母凈利潤75.12億元,同比分別增長14.9%、7.29%、5.43%。期末雅居樂手持現金426億元,其中受限現金超90億元,1年內需償還的短期借款422.97億元。

  穆迪預期,雅居樂收入與經調整債務的比例會于未來12至18個月升至約60%,同時EBIT與利息比率亦料由2.3倍升至3倍。該行指出,負面評級展望反映在經營環境充滿挑戰下,雅居樂去杠桿的計劃成效存在不確定性。

  而對泰禾的銷售預期,穆迪表示,2020年泰禾合約銷售額將較去年下降15%~20%,現金流量也將因2020年合約銷售下降而減弱。截至2019年9月底,泰禾短期債務306億,主要來自信托貸款和境內債券,現金結余僅147億元。

  所幸的是,盡管近期海外資本市場波動劇烈,房企海外融資渠道不太樂觀,但國內融資渠道依舊暢通,泰禾日前已獲批發行120億公司債。而富力為滿足再融資需求,也于近期獲得40億元在岸債券發行額度和50億元私募債券發行額度。

  國際評級機構針對房企的評級下調潮還波及至代理行業。日前,標普宣布將易居企業集團(02048.HK)信用評級從“BB”下調至“BB-”。標普認為,由于近期收購地產項目,加之2019年經營性現金流恢復緩慢且非核心業務投資規模龐大,易居財務杠桿將會上升。

  房地產企業信用及債權評級接二連三的評級下調,反應的是行業在杠桿推動下高速擴張之后的隱患逐步顯露。

  貝殼研究院新房分析師潘浩稱,2017年~2019年,上市房企資金健康水平下降,2019年行業短債比水平從過去兩年的2.1降至1.7。“2014年開始,大多數房企已在調整債務結構,此后兩年房企短債比保持的還不錯,但此時一些房企開始高周轉操作,導致數據表現開始下降。”

  目前來看,受疫情影響,房企銷售回款不暢,疊加償債高峰期到來,行業資金鏈進一步承壓。中指院表示,1~2月,房地產開發企業到位資金2.0萬億元,同比下降17.5%,各項資金來源同比均降。

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